A Magyar Országos Közjegyzői Kamara (MOKK) a lakáskiadással, lakásbérlettel kapcsolatos jogi tudást tesztelte online kvízével. Arra voltak kíváncsiak, tudják-e az emberek, hogyan kell érvényes bérleti szerződést kötni, melyek a kaució visszafizetésének feltételei, miben más egy közokiratba foglalt lakásbérleti szerződés, vagy mit lehet tenni, ha a bérlő a bérleti jogviszony megszűnését követően nem hajlandó kiköltözni az ingatlanból.
Minden tizedik kitöltő például azt hitte, tanúk előtt szóban is lehet bérleti szerződést kötni, holott egy ingatlant bérbe adni érvényesen csak írásba foglalt szerződéssel lehet, de önmagában még ez sem előzi meg a leggyakoribb, sokszor nagyon kellemetlen problémákat.
Lelakhatja-e a bérlő a kauciót?
A felmérést kitöltők egynegyede nem tudta, hogy amennyiben a bérlőnek nincs bérletidíj- vagy egyéb költségtartozása, és nem is okozott kárt, vissza kell kapnia a kauciót a bérleti jogviszony megszűnése után. Az, hogy a kaució felhasználása mire terjedhet ki, például a bérlő az utolsó hónapokban lelakhatja-e, ahelyett, hogy visszakapná, a felek közös megegyezésén múlik. Ezt a kaució összegével együtt érdemes a bérleti szerződésbe is belefoglalni, ezzel elejét lehet venni a későbbi vitának.
Nem ritka ugyanis, hogy a bérlőknek és a bérbeadóknak egészen más elképzelései vannak a kaució felhasználásáról vagy a visszafizetésének feltételeiről.
Azt viszont szinte mindenki tudta, hogy a bérlő csak akkor költöztethet be mást is az ingatlanba, akár maga mellé, akár maga helyett, ha ezt előre letisztázta a bérbeadóval, és ezt a szerződésbe is belefoglalták. Nem érdemes tehát azzal számolni, hogy ha rendesen fizet, és nem tesz kárt az ingatlanban, akkor szabadon odaköltöztetheti például a párját is.
Internetről letöltött szerződésminták
A megkérdezettek többsége azzal is tisztában volt, hogy egy közjegyzői okiratba foglalt bérleti szerződés nagyobb biztonságot ad mindkét félnek, mint egy internetről letöltött szerződésminta alapján készített okirat. A házilag készített lakásbérleti szerződések gyakran hiányosak és éppen akkor nem nyújtanak megfelelő garanciát egyik félnek sem, amikor a legnagyobb szükség lenne rá.
Az ilyen magánokirati formában szerkesztett szerződéseknél nem lehet közvetlenül végrehajtást kezdeményezni, ha probléma akad a másik féllel, például a bérlő nem fizet időben.
A közjegyző által készített szerződés ezzel szemben közokiratnak minősül, biztosan nem marad ki belőle semmilyen fontos részlet, és az abban foglaltak közvetlenül is végrehajthatók. Ha a bérlő nem teljesíti a vállalt kötelezettségeit, kárt tesz az ingatlanban, vagy nem hajlandó kiköltözni a szerződés megszűnése után, az okiratot szerkesztő közjegyző a bérbeadó kérésére elrendelheti a végrehajtást, és nem szükséges hosszasan pereskedni.
A közjegyzői szerződés a bérlőnek is garanciát jelent arra, hogy nem emelhetik meg váratlanul a bérleti díjat, és nem tehetik utcára megfelelő indok nélkül.
Kiköltözési nyilatkozat
A felmérésben résztvevők nagy többsége tudta, hogy a házilag vagy ügyvéd segítségével készített szerződésnél a bérlőnek nem kötelező közjegyző előtt egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot tennie, de a bérbeadó a birtokbaadás feltételéül szabhatja ezt. A MOKK szerint azért egyre népszerűbb ez a megoldás, mert elég, ha csak a bérlő megy el a közjegyzőhöz, de a nyilatkozatban vállaltakat közvetlenül végre lehet hajtani, hasonlóan a közjegyzői okiratba foglalt szerződéshez.
Azt azonban már csak kevesen tudják, hogy a kiköltözési nyilatkozatként is emlegetett egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozattal nemcsak a kiköltözést lehet garantálni, hanem bele lehet foglalni a bérleti díj és egyéb költségek megfizetését is, amik így szintén pereskedés nélkül végrehajthatók.
Egyoldalú kötelezettségvállalás vagy közjegyző által készített bérleti szerződés nélkül nincs könnyű dolga a tulajdonosnak, ha a bérlő nem hajlandó kiköltözni a szerződés lejárta után.
Ilyenkor ugyanis bírósághoz kell fordulni, lakáskiürítési pert kell indítani, és csak hónapokkal később, a jogerős bírósági határozattal lehet kilakoltatni a volt bérlőt – ezzel a MOKK online felmérését kitöltők egynegyede nem volt tisztában.
Forrás: Sereg András