Adózási tanácsok bérbeadás esetén
- Főoldal
- Szolgáltatásaink
- Adózási tanácsok bérbeadás esetén
I. A bérbeadás helye a személyi jövedelemadó rendszerében:
A magánszemély ingatlantulajdonos az ingatlan bérbeadási, szálláshely-szolgáltatási tevékenységét (a továbbiakban együttesen: bérbeadás) végezheti egyéni vállalkozóként is, de folytathatja ezt egyéni vállalkozáson kívül, magánszemélyként is. Ez utóbbi esetben két megoldás kínálkozik:
- választhatja az önálló tevékenységből származó jövedelemre
- vagy a tételes átalányadózásra vonatkozó szabályokat.
1995/CXVII, tv. 17-18 §
II. Bérbeadás adószámmal illetve adószám nélkül:
Az ingatlan tulajdonos magánszemélynek két lehetősége van az adószám tekintetében.
- általános gyakorlat alapján a magánszemély alanyi jogon kérhet adószámot az adóhatóságtól az ingatlan bérbeadása tekintetében. Erre akkor van szüksége, hogy ha bejelentkezett az ÁFA körbe vagy a bérlője számlát kér.
- a magánszemélynek, ha nem választja a ÁFA fizetési kötelezettséget, akkor ezentúl nem kell bejelentenie az ingatlan bérbe vagy haszonbérbe adását és adószámot sem kell kérnie az adóhatóságtól.
2003/XCII tv. 22§ 16 bek.
III. Értékcsökkenés elszámolása:
A bérbeadást végző magánszemély a bevétellel szemben elszámolhatja az ingatlan értékcsökkenési leírását és felújítási költségét. A beruházási költség után, az ingatlan jellegétől függően, évi 2-6 % értékcsökkenés számolható el. Hosszú élettartamú szerkezetből épült épületre 2%, közepes élettartamú szerkezetbő l épült épületre 3%, rövid élettartamú szerkezetből készült épületre 6%. Amennyiben a bérbeadás időszakosan valósul meg, az értékcsökkenés elszámolása is csak a teljes időszakhoz viszonyított, arányosan csökkentett lehet. Az értékcsökkenés abban az esetben is elszámolható, ha az ingatlant a tulajdonos 3 évnél régebben szerezte. Egyéni vállalkozó esetében viszont csak a legfeljebb 3 évvel korábban beszerzett épületeknél van erre lehetőség.
1995/CXVII tv. 18§ (1) bek és 11 sz. melléklet
Az ingatlan érték meghatározása:
- Az ingatlan átruházásából származó jövedelem meghatározásakor a megszerzésre fordított szerződés szerinti összeg a mérvadó.
- Az ingatlan megszerzésére fordított értéknek számít ráépítés, bővítés esetén az az összeg, amely az építő (építtető) magánszemély vagy házastársa nevére kiállított számlákon szerepel, de legalább a beépített anyag értéke.
- 2015. január 1-től nem számolható el értékcsökkenési leírás örökölt vagy ajándékba kapott ingatlan után. Ez azt jelenti, hogy a 2015. január 1 előtt megkezdett értékcsökkenés elszámolása az ingyenesen szerzett tárgyi eszköz után már nem folytatható.
IV. Adóalap, adófizetés:
A magánszemélynek a bérbeadásból származó jövedelmét – kivéve, ha egyéni vállalkozóként végzi ezt a tevékenységet – minden esetben az összevont adóalapja részének kell tekinteni, és önálló tevékenységből származó jövedelemként kell adóznia utána.
V. Adóelőleg
Kifizetőnek történő bérbeadás esetén – függetlenül attól, hogy a bérbeadó magánszemélyrendelkezik-e adószámmal vagy sem – a bérlőnek adóelőleget kell megállapítania. Amennyiben a magánszemély a költségeiről nem nyilatkozik, jövedelemként a bevétel 90 százalékát kell a kifizetőnek figyelembe vennie.
Az adóelőleg-alap számításánál figyelembe vett jövedelem tételes költségelszámolás esetén a magánszemély nyilatkozata szerinti, az igazolható költségek levonásával megállapított bevételrész összege. 2012. január 1-jétő l hatályos rendelkezés értelmében a magánszemély az adóelőleg megállapításához legfeljebb a bevétel 50 százalékáig terjedő mértékű költség figyelembevételéről nyilatkozhat.
1995/CXVII. 46§(3) bek. és 47 § (2) bek aa)
Kivételeket lsd : 1995. CXVII 46§ (4) bek.
Továbbra sem változott az a szabály, hogy az egyéni vállalkozó e tevékenységével összefüggésben kapott bevételeiből minden esetben maga köteles megállapítani az adóelőleget.
VI. Adóelőleg levonása és bevallása:
Nem változott meg az a szabály, hogy a kifizető a levont adóelőleget a kifizetést követő hónap 12. napjáig vallja be és fizeti meg. A magánszemély – amennyiben nem a kifizető vallja be és fizeti meg az adóelőleget – negyedévente, a negyedévet követő hónap 12-éig köteles bevallani és megfizetni. A megfizetett adóelőleget adóbevallásában negyedéves bontásban kell szerepeltetnie.
Az adóelőleg alapja a bevételből a személyi jövedelemadó törvény által elismert költségek, költséghányad vagy átalányköltség levonásával megállapított rész.
Az egyéni vállalkozó vállalkozói adóelő legének alapja a negyedév végéig megszerzett összes vállalkozói bevétel és a felmerült összes költség különbözete.
1995/CXVII tv. 47§
VII. A jövedelem számítása tételes költségszámítás esetén:
Bevétel: B (Ft.)
Költségek: K (Ft)
Amortizáció: A (Ft)
Jövedelem: J (Ft) J = B – (K + A + F)
A költség fogalma:
Elismert költségnek csak a bevételszerző tevékenységgel közvetlenül összefüggő, kizárólag a bevétel megszerzése, a tevékenység folytatása érdekében az adóévben ténylegesen kifizetett, szabályszerűen igazolt kiadás minősül.
1995 CXVII. tv. 4§
A lakását bérbeadó személy a kapott lakbérből levonhatja a más településen általa bérbe vett lakás bérleti díját. Ennek feltétele, hogy a bérléshez ne kapjon költségtérítést, valamint a bérbevétel időtartama a 90 napot meghaladja.
1995 CXVII tv. 17 § (5)
VÁLTOZÁS 2017. június 20-tól:
Közös tulajdonban álló ingatlan vagy ingó vagyontárgy bérbeadása esetén bármely tulajdonostárs nevére kiállított bizonylat alapján figyelembe vehető költség.
1995 CXVII tv. 3. számú melléklet nyitó szövegrésze
VIII. A jövedelem számítása költségátalány alkalmazása esetén:
Az ingatlan tulajdonos magánszemély bérbe adja saját tulajdonú lakását 100.000, -Ft-ért, ebből levonhatjuk a 10%-os vélt költséghányadot, ez lesz a jövedelem. Ez lesz az SZJA alap, az adó ennek 15%-a.
Példa egy hónapra vetítve:
Bevétel: 100.000 Ft
Költséghányad: 10%
Bevétel-költség hányad : 100.000,- Ft – 10.000,- Ft = 90.000,- Ft
Az adója (90.000,- Ft x 15%) = 13.500,- Ft/hó
Jövedelem: adóalap-adó= 100.000 – 13.500 = 86.500,- Ft
Adócsökkentő tényező lehet még a családi adókedvezmény, amire a X-es pontban térünk ki. Adócsökkentő tényezőként lehet még elszámolni a VII. pontban említett bérbe vett ingatlan bérleti díját.
IX. Egészségügyi hozzájárulás (EHO)
2018-tól az ingatlan bérbeadás után nem kell EHO-t fizetni!
X. Családi adókedvezmény
A családi adókedvezmény 2011-től, az összevont jövedelem-adózás szabályaiból adódóan az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem után is elszámolható.
A családi kedvezmény – az eltartottak lélekszámától függően – kedvezményezett eltartottanként és jogosultsági hónaponként
- a) 1 eltartott esetén 66 670 Ft/év,
- b) 2 eltartott esetén 266.660 Ft/év,
- c) 3 eltartott esetén 660 000 Ft/év
- d) 4 eltartott esetén 880.000 Ft/év,
- e) 5 eltartott esetén 1.100.000 Ft/év,
akkor is, ha az adózó a 90%-os adózást választja és akkor is, ha a tételes elszámolást. (Az EHO alapja továbbra is a 90%.)
Az a bérbeadó ingatlantulajdonos, akinek van munkaviszonyból származó jövedelme, munkáltatójától kérheti a családi adókedvezmény érvényesítését a NAV oldaláról letölthető formanyomtatvány benyújtásával. Amennyiben magasabb családi kedvezményre jogosult, mint a munkaviszonyból származó jövedelme, akkor élhet a megosztással és az ingatlan bérbeadásból származó jövedelemét csökkentheti a családi kedvezmény fennmaradó összegével.
A családi kedvezmény megosztható a szülők között, ha az érintettek így döntenek, akkor a jogosultaknak közösen kell megtenniük a nyilatkozatot. A családi kedvezményt év végén az adóbevallásban az adóelőlegnél történő megosztástól függetlenül lehet megosztani, vagyis akkor a jogosultak újra eldönthetik, hogy melyikük veszi azt figyelembe, illetve hogyan osztják meg egymás között. A gyerekenként járó kedvezményt mindegy hogyan osztják meg, az optimális esetet kell kihasználni.
A törvény azt tekinti alapesetnek, hogy a családi kedvezményt az a szülő kapja, aki jogosult a gyereke utáni családi pótlékra. De akár házasságban, akár élettársi viszonyban él ez a szülő, a családi kedvezményt partnere is kihasználhatja. A gyerek utáni kedvezményt csak egyszer lehet igénybe venni.
Azt is megengedi a törvény, hogy a családi kedvezményt a házastársak, élettársak egymás között tetszőleges arányban megosszák. Vagyis járható út az is egy kétgyerekes házasságban élő szülőnél, hogy az anya az egyik gyerek után, az apa a másik gyerek után kéri a családi kedvezmény érvényesítését. Sőt, a gyerekek a családi kedvezmény tekintetében tetszőlegesen "darabolhatók", vagyis a kétgyerekes szülő k megtehetik, hogy az anya "fél gyerek" után, az apa pedig "másfél" gyerek után veszi igénybe az adómérséklő lehetőséget. A tetszőleges arányú megosztásnak akkor van értelme, ha így tudják a maximumot kihozni a lehetőségből a szülők, ha így tudják a legtöbb adót megspórolni.
Tisztelt Ügyfelünk!
Bízunk benne, hogy az adózás útvesztőiben tudtunk némi támogatást nyújtani és a lényeges kérdésekre rávilágítani.
Fenti összefoglalónk tájékoztató jellegű, minden esetben kérjék ki könyvelőjük, adótanácsadójuk véleményét is.